캘리포니아 샌디에고 하우스 평균 렌트비, 보증금 상한은 이제 한달 렌티비용으로 제한!

지난 7월 1일부터 발효된 캘리포니아 법안에 따르면,

이제 캘리포니아주에서 하우스 렌트시, 집주인(owner)이 세입자(tenant)에게 한달치 임대료(렌트비)를 초과하는 보증금을 청구할 수 없다. 즉, 세입자가 처음 내야할 보증금의 상한이 "한달치 렌트비"로 제한된 것이다.

 

캘리포니아주를 상징하는 심볼 플래그

 

 

1. 새로 적용되는 "보증금 상한 제한" 법안의 구체적인 내용은?

 

 

"보증금 상한 제한" 법안은, 지난 2023년 10월에 캘리포니아 주지사 캐빈 뉴섬의 최종 서명을 거친 법안이 올해 7월 1일부터 발효된 것이다. 과도한 보증금 요구로 인한 세입자들의 부담을 줄여줄 수 있을 것으로 풀이된다. 

 

렌트비가 계속 치솟으면서 보증금(소위, "시큐리티 디파짓")에 대한 부담이라도 덜어주려는 좋은 법안이라고 생각된다. 물론 세입자 입장에서 그렇다는 것이고, 집주인의 입장에서는 불성실한 세입자에 대한 우려가 다소 있을 것으로 생각된다. 

 

2024년 7월 1일까지는, 집주인이 월 렌트비의 2배 또는 3배를 보증금으로 받는 것이 허용되었다. 렌트비의 2배, 3배에 달하는 금액을 보증금으로 지불해 옴에 따라, 실질적으로 세입자는 임차시부터 3달치 또는 4달치 렌트비용을 미리 마련해야만 했다. 특히, 캘리포니아의 렌트비는 높기로 유명하기 때문에, 그동안 이 보증금이 세입자들에게는 매우 부담되는 액수였다.

 

새 법안(법안 AB12)의 구체적인 내용을 살펴보면, 

 1) 임대인은 세입자에게 한 달 이상의 렌트비를 보증금으로 청구할 수 없다.

 2) 단 소규모 건물주에는 적용되지 않는다. 소규모 건물주란, 최대 2개의 주거용 임대 부동산, 총 4개 이하의 임대 유닛을 소유한 건물주를 의미한다.

 3) 과거 지불한 보증금에는 소급 적용되지 않는다. 즉, 이전에 2달치 또는 3달치 보증금을 디파짓 했더라도, 집주인에게 이제는 일부 돌려달라고 당당하게 요구할 수는 없다. 

 

 

2. 그렇다면, 세입자가 내는 보증금, 즉 시큐리티 디파짓은 왜 필요한가?

 

 

보증금은 불성실한 세입자로부터 "집주인의 권리"를 보호하기 위해 생겼다. 우리도 지금 타운하우스 입주시(2023년), 2달치 월세를 보증금으로 냈다. 보증금은 월세가 아니므로, 보증금을 냈다고 해서 월세를 미루거나 월세로 대체하도록 요구할 수는 없다.

 

다만, 보증금은 세입자 퇴거시, 환불되는 것이 원칙이다. 즉, 집주인이 보유하고는 있지만, 보증금은 엄연히 세입자의 소유이다. 나중에 돌려준다는 측면에서는 한국의 전세 보증금을 떠올릴 수 있겠으나, 공제되는 부분이 있다는 점에서 다르다.

 

1) 일단, 상식적으로 연체된 임대료가 있다면 보증금에서 제한다. (계약기간이 끝나기 전에 나간 경우도 포함된다. 예를 들어, 1년을 계약했는데 중간에 퇴거하는 경우가 포함될 수 있다)

2) 한국과 다른건, 허용되는 범위에서 공제가 가능한데, 예를 들어 세입자(또는, 세입자의 게스트)에 의한 하우스 손상뿐만 아니라, 하우스 상태를 처음처럼 깨끗한 상태로 청소하는데 드는 비용까지 공제할 수 있다.

(**한국에서는 기본적으로 집주인이 다음 세입자를 위해 청소와 도배 비용을 부담하는데, 세입자로부터 렌트비를 받는 이상, 일반적인 청소 비용은 마땅히 집주인이 부담해야 한다고 생각한다. )

 

 

3. 세입자의 보증금을 돌려주지 않을때/부당한 공제가 있는 경우

 

 

임대료를 제때 지불하지 않는 불성실한 세입자도 있겠으나, (대부분, 임대료 지불이 늦어지는 경우, 일할 계산하여 추가금액을 지급하도록 계약서에 명시한다) 세입자의 소유인 보증금을 제대로 돌려주지 않는, 일부 불한당 집주인도 있을 것이다.

 

여기서, 제대로 돌려주지 않는 경우란 '과도한 금액을 공제'하는 경우를 포함한다.

 

세입자는 퇴거전에 집주인에게 주택 점검 (어느 정도 청소 비용으로 공제될지)을 요청할 수 있다. 그러면, 집주인은 적어도 세입자의 퇴거 전 2주 이내에는 주택의 상태를 점검해야 한다. 단기로 오시는 한국인들 대부분은(아파트먼트를 말함) 귀국하신 후 실질적인 점검이 이루어지고, 남은 보증금을 한국에서 받는 경우가 많다.

이때, 공제되는 비용은 항목별로 명세서 형태로 제공된다(의무임!!). 

부당한 공제나 있거나 보증금을 돌려주지 않는 경우, 일단 집주인에게 (또는, 매니지먼트에) 항의를 하고, 받아들여지지 않을 경우 법원(court)에 소액 소를 제기할 수 있다. 세입자가 이러한 소를 제기하면, 법원에서는 임대인이 공제한 금액이 합리적임을 "임대인이 증명"하게 한다.   

 

자! 이제 그럼 보증금은 알겠고, 렌트비용이 비싸면 당연히 보증금도 비싼것도 알겠다.

그렇다면, 비싸기로 소문난 샌디에고의 하우스 렌트비용은 대체 어느 정도일까? 이건, 내용이 길어져서 이어서 포스팅하겠다.

 

캘리포니아 샌디에고 하우스 평균 렌트비, 이제 샌프란시스코 보다 높다. (tistory.com)

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